La mise à disposition d’un bien appartenant à une SCI doit être expressément prévue dans les statuts

Si la mise à disposition gratuite d’un immeuble ne figure pas dans l’objet social d’une SCI, son gérant ne peut pas prendre seul la décision ; elle doit être autorisée par l’assemblée des associés selon les conditions prévues pour les modifications statutaires.

Une société civile immobilière (SCI) propriétaire d’un immeuble est constituée entre deux associés en couple dont l’un assure la gérance de la société. Après leur séparation, la SCI, représentée par l’associé gérant, consent au bénéfice de celui-ci un prêt à usage portant sur l’immeuble. Une cour d’appel annule le prêt au motif que le gérant, entre-temps révoqué, ne disposait pas des pouvoirs nécessaires à la conclusion de cette opération, dès lors qu’elle dépassait l’objet social faute d’y figurer.

L’ancien gérant fait valoir que le prêt entrait dans l’objet de la SCI, peu important qu’il ne soit pas expressément mentionné dans la clause statutaire définissant l’objet.

Argument rejeté par la Cour de cassation : lorsque les statuts d’une SCI n’indiquent pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut pas être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée des associés statuant aux conditions prévues pour la modification des statuts.

À noter

La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà jugé que la mise à disposition gratuite d’un logement ne pouvait pas être autorisée par un gérant dans un cas où une telle mise à disposition était contraire aux statuts (Cass. 3e civ. 25-2-2007 no 06-11.833). Elle avait ensuite admis que les statuts d’une SCI ayant pour objet la gestion « par bail ou autrement » des immeubles dont elle était propriétaire autorisaient le gérant à mettre ces immeubles à disposition des associés à titre gratuit (Cass. 3e civ. 11-2-2014 no 13-11.197).

Il ressort de la présente décision que la mise à disposition gratuite doit être expressément prévue dans l’objet social pour que cette opération relève de la compétence du gérant. Cette solution s’applique quelle que soit la forme de mise à disposition gratuite envisagée, peu important l’éventuel contexte familial dans lequel la société a été créée. Si la mise à disposition gratuite d’un immeuble ne peut pas être décidée par le seul gérant lorsqu’elle dépasse l’objet social, les associés peuvent néanmoins autoriser cet acte.

Cass. 3e civ. 2-5-2024 n° 22-24.503

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