Taxe sur les bureaux en en Île-de-France : locaux affectés à une activité de « coworking »

En matière de taxe sur les bureaux en Île-de-France, les locaux affectés à une activité de « coworking » doivent être qualifiés non pas de bureaux mais de locaux commerciaux.

Une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement annexées à ces catégories de locaux est perçue en Île-de-France. Elle est notamment due pour les locaux à usage de bureaux, qui s'entendent, des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l'exercice d'une activité, de quelque nature que ce soit, par des personnes physiques ou morales privées. Elle est également due pour les locaux commerciaux, qui s'entendent des locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ainsi que de leurs réserves attenantes couvertes ou non et des emplacements attenants affectés en permanence à la vente. Sont exonérés de la taxe les locaux à usage de bureaux d'une superficie inférieure à 100 m², ainsi que les locaux commerciaux d'une superficie inférieure à 2 500 m² (CGI art. 231 ter, V-3°).

En l’espèce, une société, propriétaire de locaux situés dans le 10ème arrondissement à Paris, a donné à bail à une autre société ces locaux qu’elle exploite pour une mise à disposition d’espaces de « coworking ». La société propriétaire des locaux a spontanément souscrit des déclarations de taxe sur les bureaux au titre des années 2018, 2019 et 2020 à raison d’une surface de 1 206 m² de bureaux dans cet immeuble. Puis, elle a présenté une réclamation, au motif que les surfaces en cause ne devaient pas être qualifiées de bureaux mais de locaux commerciaux. Cette réclamation n’a été admise que partiellement, puisque l’administration a seulement consenti à exonérer les surfaces dévolues à l’« espace détente », à la « tisanerie », au « barbier » et aux locaux techniques. Elle a en revanche maintenu la qualification de bureaux pour la plus grande partie des locaux affectés au « coworking ».

Dès lors, les surfaces affectées à du « coworking » doivent-elles être qualifiées de « bureaux » ou de « locaux commerciaux » ? La question posée au juge est inédite.

Pour l’application de ces dispositions, il est rappelé que seule doit être prise en compte l’utilisation effective des locaux au 1er janvier de l’année d’imposition soit comme bureaux, soit pour la réalisation d’une activité de commerce ou de prestation de services à caractère commercial ou artisanal.

L’activité de la société qui exploite des locaux dont est propriétaire la société requérante consiste dans la mise à disposition d’espaces de travail et, selon les offres, d’un ensemble de prestations comme l’accès à des salles de réunion, à internet, à des prises électriques, à des espaces de détente et de convivialité, à une cuisine équipée et un service de restauration, à des cours de yoga, à des « espaces projets informels », à des cabines téléphoniques, à des équipements techniques ou encore à divers événements sociaux et professionnels qu’elle organise. Ses clients souscrivent des contrats de prestations de services conclus pour des durées variables et les tarifs, fixés de manière forfaitaire, dépendent des formules choisies. Le public peut directement se rendre dans les locaux, pour les visiter, obtenir un devis ou souscrire sur place aux offres proposées.

Dans ces conditions, le tribunal administratif de Paris considère que les locaux concernés doivent être regardés comme utilisés par la société pour la réalisation de prestations de service et, ainsi, être qualifiés de locaux commerciaux et non de bureaux. Ces locaux ayant une superficie inférieure à 2 500 m², la société est donc exonérée de la taxe sur les bureaux au titre des années concernées.

À noter. Il convient d’apprécier dans son ensemble l’utilisation effective des locaux. La société propriétaire des locaux ne vend pas seulement la mise à disposition d’espaces de travail mais une « expérience » globale qui n’est pas strictement professionnelle. Comme le souligne le rapporteur public Guillaume Halard, la dimension « sociale » de son activité se matérialise par les nombreux services qu’elle propose à ses clients et qui, de ce point de vue, ne sont pas seulement « annexes » ou « accessoires » mais forment, inséparablement de la fourniture d’espaces de travail, le cœur de son offre.

TA Paris 29-11-2022 n° 2113114/2-1

© Lefebvre Dalloz